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降息就能解決美國經濟的問題?華爾街狼王伊坎:哪有這么簡單

2019年08月10日 16:57來源:網絡
責任編輯:第一黃金網
摘要
本文來自 微信公眾號“地新引力”。有媒體報道,7 月 WeWork 股票收到兩份賣方報價,可供交易規模均為 1500 萬

本文來自 微信公眾號“地新引力”。

有媒體報道,7 月 WeWork 股票收到兩份賣方報價,可供交易規模均為 1500 萬美元,出讓價格分別為 61 美元/股和 54 美元/股。若交易成立,WeWork 對應的估值分別為 261 億美元和 231 億美元。這與當前 470 億美元的估值相去甚遠,媒體紛紛用“估值腰斬”來形容。

盡管 WeWork 對這兩份報價未作評論,但結合之前軟銀對 WeWork 的投資“膝斬”、公司債券被惠譽、標普雙雙評為“垃圾級”,此次事件并不像空穴來風。在 IPO 前夕這個敏感階段,WeWork 出現這樣的新聞,對其影響可以說是相當糟糕。

作為全球“共享辦公”的開山鼻祖,WeWork 目前累計獲得融資高達 120 億美元,是資本的寵兒。為什么會遭到如此境遇?

收獲龐大的投資資金后,WeWork 啟動了快速擴張的引擎。克而瑞地新引力整理后發現,除了項目拓展外,WeWork 的資金主要流向了三個方向:企業收并購、初創企業加速器和房地產投資。

WeWork 的收并購

在企業收并購方面,我們整理了 2015 年以來 WeWork 收購企業的清單:

從類型上看,我們可以把這 13 項企業收購劃分成以下四類:

表中可知,WeWork 收購企業,并非通過“收購-孵化-退出”,獲取企業投資收益,而是用收購快速建立生態系統,提升自己的競爭力。早期,WeWork 需要為之后的快速擴張做準備,縮短項目改造周期就顯得至關重要。所以一開始 WeWork 通過收購 BIM 和相關工程公司,將內部設計施工流程標準化,希望縮短項目現金回流周期。

擴張階段,WeWork 更關注市場拓展,通過收購競爭對手,快速擴充項目數和管理規模。運營效率提升和客戶結構調整也是這個階段 WeWork 的重點工作,通過收購營銷科技公司,更好的接觸潛在客戶,改善租戶結構,增加租金收益。同時,不斷收購第三方服務公司,或獨立運營或打包進自己的會員服務系統,以此提升租金溢價,或者拓展企業服務收入。

表面上看,WeWork 借著企業收購提升主營業務核心競爭力。深層次上,WeWork 一直想做地產界的科技公司,辦公租賃只是其獲客的渠道。真正讓 WeWork 賺大錢的是通過各種服務將這些流量綁定在 WeWork 體系內,賺取各類企業服務費。創始人諾依曼曾表示,WeWork 真正想做的是“ WeWorld ”,即擁有大量不同的業務,最終形成一個廣大的生態系統。

這樣的公司更有前景,也更具想象空間。可惜的是,2017 年,WeWork 的營業收入為 8.86 億美元,凈虧損為 9.33 億美元。2018 年 WeWork 營收 18 億美元,同比增長105.4% ,虧損 19 億美元,同比增長 103.6% 。2019 年一季度,WeWork 凈虧損 2.64 億美元。而 WeWork 聲稱企業服務收入已占到總營收的 12% 。

不過,外界認為這一數據有些虛高,5% 應該是更合理的數字。即使按照 12% 比例計算,2018 年 WeWork 的企業服務收入也僅為 2.16 億美元,與數十億美元的企業收購投入資金相比,收入還是太少。目前來看,企業收購價值尚未完全體現在 WeWork 的營收上,這也對 WeWork 的估值造成了不利的影響。如今,更有機構質疑收購的企業是否匹配當時的估值,指出創始人諾依曼大手大腳,不珍惜投資人的錢。

WeWork 的初創企業加速器

WeWork 旗下還有初創企業加速器 WeWork Lab 。作為“全球創新平臺”,WeWork Lab 目前已在多個國家擁有 35 個加速空間。

WeWork Lab 與其他加速器不同,它并不對入駐的企業做股權投資,而是統一收取每月 300 - 600 美金的服務費用。入駐企業除獲得相對優惠的租金支持外,還可能被 WeWork 收購,成為其企業會員服務套餐中的一員。

WeWork 的投資收益

此外,WeWork 也有一定的投資收益。2017 年,WeWork 以 8.5 億美元的價格收購了紐約 Lord & Taylor 大樓。今年 5 月,WeWork 的母公司 The We Company 與加拿大地產公司 Ivanhoé Cambridg 合作設立了 ARK 地產基金,該基金設立之前便已成功募資 29 億美元,主要用于房地產投資。但是,這個基金規模僅為 29 億美元,與黑石、GIC 等千億玩家相比,僅僅是個入門級。 購買房產,實現“輕重結合”是解決共享辦公過于依賴租金收入的辦法之一。

企業購買優質寫字樓,不僅可以緩解某些項目的承租壓力,擺脫“二房東”模式,還能獲取物業未來的升值收益。獲得 120 億美元融資的 WeWork ,在房地產投資上顯得過于謹慎。相反,我們還聽到了一些不和諧的聲音。WeWork 創始人亞當·諾依曼與他人共同購買了紐約 88 University Place 辦公樓 50% 的股權。這處物業隨后被租給 WeWork。亞當又與其合伙人斥資 6500 萬美元購得紐約切爾西一處地產,據稱此處地產將用于全新的 Welive 空間建設。

同樣,The We Company 需要為此支付租金。這種“左手倒右手”的做法讓投資者開始擔心,在這些交易中 CEO 個人可能會通過租金或其他條款謀利。同時,業內傳聞 2018 年底 WeWork 的租賃債務已經高達 340 億美元,同比上漲 86.8% 。同時,為了滿足大企業客戶的需求和規模擴張的需要,WeWork 不得不高價租下中心區的辦公室,這將進一步提升其租賃債務規模,同時押金金額也將非常巨大。

小結

WeWork 估值高達 470 億美元,被業內認為過于虛高。原因就在于其營收規模遠遠無法支撐這么高的估值。WeWork 一直努力向市場傳達它不是一家簡單的“共享辦公”企業,而是一家致力于改變世界的科技企業。但是 2017 年,其 93% 的營收來源于會員租金。 2018 年會費的營收占比雖然有所減少,但仍舊高達 88% 。

不論亞當·諾依曼是否承認,當前的 WeWork 仍是一家房地產屬性的企業,其主營業務仍然是辦公空間租賃。

WeWork 官方顯示,其產品線包括共享辦公空間 WeWork 、共享公寓 WeLive 、共享學習空間 WeGrow 、健身房品牌 Rise by We 、共享集市 WeMrkt 、社交平臺 Meetup 、聚會場所 Summer Camp 、沖浪 Wave Carden 。而它的會員只有 46 萬人,遠遠無法支撐如此龐大的產品線。只有會員基數龐大,WeWork 才能更有機會在會員服務中打磨服務能力和水平,形成核心競爭力;也更有機會與大企業聯合,發現有潛力的企業進行股權投資,獲得企業成長收益。

由此逐步扭轉營收結構單一的問題。而會員來自于主業——辦公空間租賃。其實,外界對 WeWork 最大的質疑還是盈利問題。WeWork 將資源過多的投向生態系統打造上,企業服務能力得到極大的強化,而主營業務收入規模和盈利能力上卻未有明顯提升,顯得有些舍本逐末。

“二房東”模式制約盈利能力時,WeWork 在房地產投資上起步晚,盤子小,主觀意愿上似乎不太想跟“房地產”沾上邊,仍希望以“科技企業”自詡。這進一步造成主營業務發展和公司資產跟不上估值。亞當·諾依曼通過辦公空間入口打造“ WeWorld ” 的想法的確可能改變世界。但是,實現的基礎仍是辦公租賃主業是否牢固。因為,建在沙子上的房子是蓋不高的。

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